捋清楚了这四个“现实” 天府一街“2万/㎡贵不贵”才有正确答案
10月25日，位于高新区天府一街的凯德世纪名邸东庭拿到预售证，共推出352套91-144㎡三房、四房产品，预售均价19999元/㎡。这是2018年内高新区放出的第14张预售证、第11个预售楼盘，也是大源CBD今年取得预售证的第二个楼盘。该项目引来623人参与摇号抢夺，中签率56.5%，已是近期高新南区难得的高中签率楼盘。
从天府一街到天府五街，10年前的大源村一跃成为高新区的核心组团，区域高度成熟的城市配套、居住氛围、商业环境，被称为大源CBD，也是高新区自金融城板块之后的又一后起之秀。
现在，这一后起之秀，已进入无地可供的饱和状态，存量房源也接近消耗殆尽。而110㎡以下的首置群体，如果还想在大源买下自己的第一套房，目前已仅有凯德世纪名邸可供选择。当然，问题也很具体：总价奔着200万去了，把眼光放到大源板块之外其实也是有别的选择的，那么大源CBD、天府一街、凯德世纪名邸，是不是又担当得起第一选择呢？
必须面对的第一个现实：
高度成熟的大源基本已无地可供
先看看大源板块土地供应情况。2007-2017年，高新区大源板块累计供应81宗土地，其中包含住宅用地（住兼商、商兼住、纯住宅）的有52宗。这52宗中的5宗曾有流拍的历史，但后续也已重新拍卖并成交，实际大源板块在过去的十年里成交的包含住宅用地的土地共47宗。这其中，2007-2012年是大源土地集中供应期，之后大源板块的土地供应便开始减少，在2016-2017年间，板块无一宗住宅用地走上拍卖台，直到今年6月底，一宗38亩纯住宅用地被成都卓越城置业有限公司以12700元/㎡楼面地价拿下。
在此之前的10年间，大源入市的47宗土地已全部呈现，大多数项目已销售完毕。区域已拍卖未上市的土地中，仅有今年卓越拿的那宗纯住宅高价地。
这表明，大源板块经过十年的发展，当前已进入高度成熟阶段，可利用土地资源已变得十分稀缺，未来区域土地将以零星小地块上市为主。仅有一宗土地未呈现的大源，一手住宅供应基本断档，当前已经是购房者入住该板块的最后机会窗口。
并不友好的第二个现实：
大源板块房源有限，豪改成主流，首置和刚改仅余最后机会
土地稀缺的情况下，区域还有多少住宅项目有存量？我们先从2018年区域拿预售的两个项目说起。首先是朗诗熙华府，公开数据显示，项目共计17栋住宅楼1379套房源，自2017年7月3日首次开盘到现在，项目已推出15栋住宅楼、1223套房源，项目仅有9、11号住宅楼未推出，剩余156套房源。朗诗熙华府2018年最近的一批次预售产品为132和155㎡的改善房源。
其次是凯德世纪名邸东庭，自2016年9月22日首拿预售证，当前已推出6、7、11、12、13共计5栋楼573套房源，尚有1、2、3、4、5、8、9、10等楼栋未推出。据了解，项目剩余未推售房源数约在一千套左右，且后续房源户型将与2018年10月25日预售的房源保持一致，均为包含首置和刚改产品的91-144㎡房源。
凯德世纪名邸西区实景图
另外，区域中铁建西派澜岸共计房源1072套，当前已推出294套，剩余未推售房源约778套，其二期主推户型为建面225㎡的套五大户型，与首置、刚改、甚至普通改善无缘，直面豪改客群。
处于天府一街同区域的万科公园5号计容建面26万方，一期已建成计容建面7.9万方，尚余18.1万方未开发。这个当初被万科定位为城市TOP系的项目，其170㎡以上的户型，也不在首置和刚改客户的考虑范围之内。
同样有存货的还有中洲锦城湖岸。项目共计3009户，当前一期2015套75-135㎡房源已售完，项目尚余994套房源未推出。据小全全了解，项目二期主推110㎡以上的改善住宅，目标客群定位已从首置、刚改转变为直面改善客群。
另有朗基御今缘、北辰香麓有存量，但全部只剩别墅房源。
对于刚改以下客群而言，凯德世纪名邸、朗诗熙华府、中洲锦城湖岸基本是置业大源的最后三个楼盘机会。而110㎡以下的首改类产品，凯德世纪名邸其实已经是最后的机会了。
当然，话不能说死了，在大源板块，还有一个不确定的因素：之前开发商卷款跑路，停工至今已超3年的著名烂尾楼嘉悦汇，被高新发展子公司倍特建安接手总包施工，当前已复工修建，项目还余有住宅、商办公寓未售。裸露的多年的钢筋混凝土，终于要变成亮堂的房子。只是不知最后，盖起来的房子是重新售卖呢还是如何处置？
让人纠结的第三个现实：
大源PK新川，买成熟的现实还是买不确定的预期？
当前，高新区的主力住宅产品供应集中在新川板块，买大源还是买新川，也成为了高新区置业者最纠结的问题之一。
自2017年起，北大资源紫境府、融创香璟台、正成南郡等项目相继入市，区域住宅产品进入集中供应期。虽然区域靠近天府大道的一侧居住氛围逐步形成，但新川板块整体尚在起步建设期、人口导入也刚开始。通过对标目前已处于饱和状态、高度成熟的大源板块，我们可以大致了解新川整体成熟时间。
新川板块
2007-2012年是大源土地集中供应期，也是从2007年开始，大源板块进入建设阶段，至今已有十一年。当前，板块内入住率已达75%，正好处于住宅物业满编的临界点，也处于人口导入完成、高度成熟完善的阶段。我们从产业聚集度、商业成熟度、教育资源富集度、交通路网密集度这四个角度来看大源板块整体的情况。
首先是产业-写字楼集聚方面，区域内现有领地环球金融中心、长虹科技大厦、高新万科大厦、蜀都中心、复地国际广场、通威国际中心、两江国际、新希望国际、腾讯成都大厦、大源国际中心、OCG国际中心、希顿国际广场等数十座高端写字楼，形成以科技新媒体、房地产建筑、新兴金融、共享办公等行业为主的集聚发展态势，成为高新区继金融城之后的又一高端商务、新经济产业集聚区。
（大源板块部分高端写字楼）
在商业成熟度层面，大源板块内有铁像寺水街、建发鹭洲里、高新伊藤、世豪广场、复地广场、银泰城等已经开业运营的商业体。有些出人意料的是，世豪广场2017年全年客流量达到2628万人次，销售额（含伊藤）则达到18.5亿，两项数据同比增长率刚好都是19%，超过了环球中心，位居全成都商业体运营指标增速第五；而银泰城则以36.3%的同比增速排名第一，也就是说，去年是这两个商业体的运营成绩增速最快的年份，当然，无疑证明了2017年也是大源板块人口聚集、消费力聚集最快的年份。
（大源板块部分商业中心）
教育资源上大源也不逞多让。除高新大源学校、益州小学、成都七中、外国语附属小学、成都墨池书院小学等学校外，高新区还与丹麦霍森斯共建公立国际学校成都霍森斯小学，这是继同片区的蒙彼利埃小学之后，高新区的第二所公办国际化小学，当前已开校，就在凯德世纪名邸旁边。世纪名邸一期入住业主已有子女入读该校。（注：根据当前的学区划片相关政策，每年的划片情况应以当年教育部门公告的情况为准，这里只陈述了当前状况，不代表对未来凯德世纪名邸学区划片结果的判定。）
（大源板块部分学校）
交通上，从天府一街到天府五街、剑南大道、天府大道等路网纵横。明年底5号线通车后，大源板块将拥有5号线和1号线两条地铁线，成为出行高度便捷的区域。可以说，当前的大源是高新区继金融城之后的又一个趋近完全成熟区域。
从供地开始，到产业高度集聚、人口导入基本完成、配套高度完善的高度成熟区，大源用了十一年时间。
自2010年进入住宅集中供应期的大源，历时8年，区域交付的新建住宅项目达到了当前约75%的入住率，带动区域商业等配套从培育到现在完全成熟。
也就是说，当前正处于住宅集中供应期的新川，即使算上前期区域已入住的小区，待到商业等配套从培育到成熟，也至少需5-8年——当然，这还有个前提条件，就是推动新川版块产业导入、人口导入的政策因素、资金因素、产业因素能够一以贯之，持续发挥作用。
新川之心中央公园规划图
算完这笔时间账，其实这个令首置群体纠结的问题也就有了答案：在上一个房地产周期内，刚需买房置业群体通常认为购买70—90㎡甚至更小面积的过渡居住产品，其自用年限一般也就在5年以内，当家庭结构发生变化，如小孩出生之后，就必须要换房了。但当前的市场现实是，上一个市场周期内所谓的“首置”“过渡居住”概念已经被市场上的产品供应趋势和房价的上涨速度彻底抛弃，现在的首置，得考虑买到的房子是否能满足自己居住8—10年，甚至是更长的时间。那么，是提前8年享受成熟的生活配套，还是一定要去熬8年？
击穿荷包的第四个现实：
首置入驻大源CBD天府一街的最后机会
2万/㎡的凯德世纪名邸买不买？
改善产品占主导的成都市场，相比一两年前房价普遍翻了一番，而高新区更甚，二手房普遍在2万元/㎡以上。包含高新区在内的成都一圈层主流户型已在110㎡以上，新房均价在150万/套以上，并逐步进入以套均200万以上为主流的时代。
以往5-10年从小房换大房，现在的首置群体，早已被房价击穿了一个家庭的六个荷包，换房成本更是首置群体不敢想象也不能承受之重，首套房过渡居住的概念已然消失。购房者在可预见的8-10年内，将面临结婚、生子、孩子教育等方面的问题，首置客群已将目光放在三房以上的产品上。开发商当然早就洞察到了客群需求的这种变化，因此皆以三房四房的改善产品为主打。
目前，以攀成钢、金融城、桐梓林、双楠、大源等为代表的高度成熟板块，新房均以改善和豪改为主，预售价均在2万元/㎡左右，区域二手房也在2万元/㎡以上。这表明，成都高度成熟板块因其处于饱和状态、无地可供，基本为一二手房剪刀差最小的区域，也是购房者选择新房置业的热门区域。近期，凯德世纪名邸新推352套房源引来623人抢购，即是购房者对成熟区域价值及房价认可的一种直观反映。
凯德世纪名邸西庭交付实景图
高新区未来供应的住宅产品面积区间基本都在116㎡以上，且以130㎡以上产品为供应主力。首置客群可考虑的项目中，神盘人居盛和林语的2205套房源已推出2147套，仅余58套。结果已无法改变：绝大多数人抢不到。未来仍有100㎡以下房源供应的项目，仅凯德世纪名邸和碧桂园沁云里。
从心理判断上解决了“享受”8年和“忍受”8年这个问题的首置客户，无论选哪个结果，能锁定的目标楼盘都只有一两个。
2018年，成都预售价超2万的楼盘已达15个，部分楼盘预售价在2.5万以上。未来，伴随着成都预售价格突破2万元以上的楼盘增多以及2017-18年数十宗高价地的入市，如大源这种高度成熟的板块一样，越来越多的区域一二手房价格剪刀差将大幅缩减乃至消除，这也是逐步回归正常、良性发展的市场必然会出现的结果。
当一、二手房剪刀差大幅缩小乃至消除，大源的机会窗口，将更加珍贵。戳心的是，前边这句话去掉一个“珍”字，依然成立。
所以，说了这么多，小全全给出的建议是，对首置群体来说，2万元/㎡的价格是显得不那么友好，但是也为首置留下了入住大源CBD的最后一扇窗口，价格总不能辜负了价值吧？
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